11月15日，工人在沈阳经济技术开发区城中村安置房项目现场施工。

    新华社发

    18日，北京、上海两地发布楼市新政，将取消普通住房和非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

    普宅和非普宅标准如何划分？新政实施后，能省多少钱？这一楼市新政将带来哪些影响？

    北京

    亮点：不再区分普宅非普宅

    北京新政的最大亮点在于不再区分普通住房和非普通住房。

    2023年12月，北京对从2014年起沿用了多年的普通住房认定标准进行了优化，明确从2024年1月1日起，普通住房应满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于每平方米85000元，五至六环之间单价低于每平方米65000元，六环以外单价低于每平方米45000元。

    11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）。此次北京发布的《通知》有关契税的表述和《公告》一致。

    具体来看，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

    算账：增值税能省“六位数”

    在二手房交易中，普通住房认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。按现行政策，个人出售2年以上的普通住房，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住房，仍需征收差额增值税，税率为5%。有市场机构估测，北京目前仍有约30%的住宅被认定为非普通住房。

    “北京市普宅标准取消后，只要是满2年的住房，出售时就免征增值税。”北京一位房产中介对记者表示。

    12月1日新政落地后，在北京买房能省多少成本？

    以市民邓先生为例，因为家有二胎，想置换一套面积为138平方米的房子，房款约为800万元。政策调整前，该住宅被认定为非普通住房，6年前房东以500万元购入，邓先生需缴纳增值税为15万元。政策调整后，这笔增值税可全部节省。

    在个人购买住房契税方面，如果邓先生是家庭唯一住房，调整前契税是12万元，此次调整后为8万元，节省4万元。如果是第二套房，调整前契税是24万元，此次调整后为8万元，节省了16万元。

    上海

    亮点：契税降至最低水平

    昨日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确取消普通住房和非普通住房标准，明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。

    《通知》明确，取消普通住房和非普通住房标准，明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。相关政策及时落地不仅回应了市民的关切，还可以进一步巩固和强化市场预期及信心。

    在个人购买住房契税方面，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

    在上海认购140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%，覆盖了大多数刚性和改善型购房需求。购置第二套房的契税，减负效应也较为明显。举例来说，对于认购1000万元总价的市民来说，新政前契税最高需30万元，新政后最低可为10万元，直接减少了20万元。

    算账：增值税持续优化

    此次上海贯彻财政部等三部门政策，取消普通住房和非普通住房标准后，挂钩在其上的增值税政策将优化。上海个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

    举例来说，若市民2014年曾购置一套600万元住房，到2024年该住房价格为1000万元，其增值额约为400万元，增值税约为400×5%即20万元。因持有年限已超两年，免征增值税，减负效应非常可观。随着一系列新政落地，房东售房成本降低，也将提高挂牌和售房积极性，反过来也增加了优质二手房的挂牌，让购房者有更多选择机会。

    上海在房屋交易环节，执行了差别化的个税政策。其源于2006年的政策规定，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。《通知》取消上海普通住房和非普通住房标准，自然使得核定征收的税率统一为1%。

    政策减负效应明显。举例来说，若上海某房东出售一套1000万元总价的住房，过去个税或需缴纳20万元，未来只需缴纳10万元，持续降低了售房成本、增加了住房财产性收入。值得一提的是，若该房东一年内在上海换房，其还可享受个税退税的优惠政策。

    【解读】

    什么是普通住宅与非普通住宅

    当前，各地对于区分普通住宅与非普通住宅的标准并不完全一致，大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。

    一般来说：容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。

    非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修，具备居住、商业等不同的用途，比如别墅、高端公寓、花园洋房等，面积普遍都是在140平方米以上。

    由于有了普通住宅与非普通住宅的区分，所以以往购房者在购房时，会在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。

    在二手房交易中，普通住房认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。按现行政策，个人出售2年以上的普通住房，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，仍需征收差额增值税，税率为5%。有专家就表示，北京目前仍有约30%的住宅被认定为非普通住房。

    促进刚性和改善型住房需求释放

    首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，此前在北京买套面积很小的老破小也时常被“豪宅化”，购房人承担了较高的交易成本。“取消普通住房和非普通住房标准的划分，更多购房人得到税收、房贷等政策的优惠，购房人交易成本进一步降低。”赵秀池说，这既有利于楼市回暖，也有利于居民对美好住房愿望的实现，让购房人有更多的获得感、幸福感。

    上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍，其中增值税过去最高为5%，新政实施后，房屋持有满两年可以免税。“比如上海一套房子现在1000万元左右，相比过去买来的价格，它已经涨了500万元左右。按照过去的非普通住宅标准，涨的要乘以5%的增值税费，也就是25万元。按照新政策，只要房东持有2年，就不需要交这25万元的费用，降低了房东出售二手房的税费成本。”  

    业内专家表示，此次政策调整，将促进刚性和改善型住房需求的释放。

    已交房或正在买房税费如何执行

    《通知》规定自2024年12月1日起施行，在此前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税，尚未申报缴纳的，符合相关规定亦可享减税优惠。

    对于已经交房或最近正在买房的，这个税费会如何执行？

    专家表示，如果相关税款已经交到税务部门，原则上是不能退的。如果购房者在12月1日以后再交相关税费就可以享受这次优惠。

    此外，专家表示取消普通住宅和非普通住宅标准，跟中介费用并无关联。针对中介费等相关问题，专家也建议有关部门加强市场监管，进一步规范市场秩序，鼓励行业协会引导市场主体提高服务质量，适当降低经纪服务收费标准，促进市场活跃度继续提升。

    综合新华社、央视、《北京日报》、《新民晚报》报道