央视截图
新年伊始，众多购房者收到了好消息。对于参考LPR报价浮动利率的商业住房贷款借款人，如果把房贷利率的重定价日选在了2025年1月1日，那么就会迎来房贷利率的大幅下调。
不仅是商业房贷，住房公积金存量个人住房贷款，也从1月1日起执行新的利率。
【商业房贷款】
2024年共调降60个基点
新年伊始，就有好消息。2025年1月1日，之前已经发放的住房公积金个人住房贷款利率迎来下调，如果商业房贷的重定价日选在1月1日，参考LPR报价浮动利率的购房者将享受到2024年12月的LPR-30个基点的利率，即3.3%。
2024年12月公布的5年期以上LPR为3.6%，连续三个月保持不变。2024年内，5年期以上LPR报价分别在2月、7月、10月进行调整，共计调降60个基点。
此前，大部分人的重新定价日为1月1日或贷款发放日，也就是一年调整一次。2024年11月1日起，多家银行陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，也可以保持为一年。
百万元房贷月供可省300多元
记者算了笔账，以贷款额100万元、贷款30年为例，在房贷利率为3.9%时，月供为4717元，而在房贷利率为3.3%时，月供为4380元，两者相差300多元。
在2024年10月央行批量调整存量房贷利率后，绝大多数借款人已经批量调整至LPR-30基点，用户还可以选择三个月或六个月的重定价周期。因此，去年重定价日在4月1日、7月1日和10月1日的存量房贷客户也有可能在1月1日迎来房贷降息，预计大多数借款人在新年第一天的商业房贷利率不会有变化。
记者在走访中遇到了不少市民，他们兴奋地查到自己的房贷利率下调了，并有了新的支出计划。
【公积金贷款】
公积金贷款执行新利率
2024年5月17日，中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。根据规定，在此之前已经发放的住房公积金个人住房贷款，将自2025年1月1日起执行新的利率。
存量房贷款，是指2024年5月18日前发放的住房公积金个人住房贷款，于2025年1月1日起开始，按相应首套、二套利率调整，即——
首套自住住房：5年以下（含5年）贷款利率为2.35%，5年以上贷款利率为2.85%；
二套自住住房：5年以下（含5年）贷款利率为2.775％，5年以上贷款利率为3.325%。
会自动调整，无需手动申请
为何2024年5月份出台的政策，2025年1月1日才下调？
按照相关规定要求，之前的住房公积金贷款要到次年1月1日起，才能执行调整后的利率。
以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式（每月还款额不变），月供将由4270.16元降至4135.57元，总利息支出将减少4.85万元。
需要注意的是，新的住房公积金贷款利率会自动调整，不需要手动申请。目前来看，当前的公积金贷款利率已经创造了历史最低纪录。
【分析】
今年房贷利率仍有调降空间
业内人士预计，2025年，适度宽松的货币政策之下，政策利率有望继续下行，届时会引导LPR报价跟进下调。房贷利率下调，有助于促进房地产市场复苏、释放居民消费潜力并推动消费市场的复苏和增长。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，2025年房贷利率仍有一定调降空间。“一是市场利率中枢下移，宏观政策逆周期调节力度持续加大，央行有望进一步降准、降息，引导市场利率中枢下移；二是房地产供需关系，目前国内房地产市场处于企稳阶段，市场需求偏弱，这种情况下，机构有动力合理降低房贷成本；三是公积金房贷利率调整，有助于拓展房贷利率下行空间。”他表示。
综合新华社、央视、《北京晚报》报道
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帮卖、收旧、补贴
住房“以旧换新”这样换
汽车家电、工业设备“以旧换新”，成为了2024年的社会热词，给老百姓和企业带来了实实在在的好处。
楼市政策暖风劲吹，“以旧换新”自然不会缺席。
住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。
统计显示，目前全国已有逾150个城市开展住房“以旧换新”工作，以满足居民改善性住房需求。
锁定新房
郑州的曾女士通过小程序报名了当地住房“以旧换新”。她对记者表示，根据流程，先进行资质审批，后进行旧房估价，消费者可以先看看报价能不能接受，再考虑是否选购新房。
资质审核时，让曾女士印象很深的是需要填写房屋竣工时间，即要求房龄不超过20年。“主要收的是120㎡以下的户型，旧房贷款必须结清，不考虑装修情况。”
北京的张先生也报名参加了商品住房“以旧换新”。他心仪的新房项目参与了活动，可以在还未卖出旧房的情况下，先锁定新房房源，从而免除了后顾之忧。这就是住房 “以旧换新”和普通置换的最大区别。
具体而言，流行模式是购房者签订协议并缴纳订金后，中介机构将同步挂牌旧房并推广出售。例如，在北京，如果购房居民90天内旧房未成功出售，可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。
三种模式
住房“以旧换新”的实质，是为活跃二手房市场，带动新房市场销售，实现存量房和增量房的双向流动。
记者梳理发现，当前住房“以旧换新”主要有三种模式，即帮卖、收旧和补贴，旨在通过缩短置换周期、降低置换成本、简化出售流程，提升市场交易热度。
其中，“帮卖”模式最为普遍，即房地产经纪机构与当地房地产开发企业合作，优先推广销售旧房。如旧房顺利售出，则可购买新房。
“帮卖”模式的最大变数在于能否在约定期限内“卖旧”，“收旧”模式则无需经过置换流程。
“收旧”模式主要由政府牵头，通过国资平台等直接收购现有存量住房，用于保障性住房等。有些地方还将该模式与城中村改造、房票等政策结合。
此外，不少城市出台了“以旧换新”补贴政策，对出售自有住房并购买新房的居民，给予一定的购房补贴或者税费减免。
如何扩围
过去一年来，各地在推动住房“以旧换新”过程中，持续优化丰富政策，不同模式日渐融合，发挥出稳楼市增活力的积极作用。但在执行层面，三里河关注到一些有待研究解决的问题。
例如，各地“帮卖”优化交易类政策频次最高，但实际效果在很大程度上取决于市场情况。又如，目前地方国企“收旧”模式整体规模尚小。
一位房产经纪人对记者表示，执行政策时的最大问题是动力不足。“住房‘以旧换新’现在还处于提倡鼓励的阶段，缺少特别的政策支持。”
中指研究院政策研究总监陈文静认为，住房“以旧换新”规则扩围或将是各地政策优化的重要方向之一。如扩大收购旧房的物业类型、扩大可置换新房的范围、扩大收购旧房的区域等，甚至跨城收购旧房，强化大城市的集聚效应，为推动房地产市场止跌回稳持续注入新动能。
据中新社电