“红色物业+酬金制”破解治理难题

    江岸区后湖街道兴盛社区党委书记 孔俐文    

    【案例背景】

    2025年8月31日，花样年锦上花小区遭遇停水停电。电梯停运，高层住户被困家中。业主群瞬间炸锅：“电梯困人了！有没有人管？”“物业呢？社区呢？都去哪了？”短短几小时，市长热线涌入71条投诉。

    这场突发事件，不过是小区长期积弊的一次集中爆发。花样年锦上花小区位于江岸区后湖街道，属重点保交楼项目，2023年4月交付，共405户。由于建设单位资金不足，项目延期交房、房屋面积差补偿迟迟未兑现，业主合法权益长期悬空。部分业主将建设单位与前期物业企业视为一体，将对开发商的不满全部转嫁到物业身上，抵触缴纳物业费。物业企业运营困难、服务跟不上——绿化荒芜、电梯故障频发、门卫形同虚设，快递员及闲杂人员随意进出。越不愿缴费、服务越差——这个恶性循环像一张无形的网，把小区越套越紧。2025年6月，前期物业企业正式提交退场申请。而8月31日的全域停水停电，恰逢新老物业交替空档期，现场管理真空暴露无遗。

    社区意识到：问题的根源不在物业企业本身，而在于制度。传统包干制物业服务模式存在服务流程不透明、资金使用账目不清、公共收益管理混乱等顽疾，业主对物业服务缺乏基本信任。要破局，不能“头痛医头”，必须从制度上找答案。

    【治理办法】

    面对困局，社区党委坚持党建引领，在街道党工委统筹指导下，创新构建“五联共治”工作法，通过五步阶梯式路径，将酬金制物业平稳植入小区肌理。

    “联建自治”把“红色管家”选出来

    面对新交付小区入住率不足、成立业委会条件欠缺的现实，社区确立“组织起来、法治兜底”策略。一方面反复咨询街道、住更局及法律专家，明确“程序正义”是不可逾越的红线；另一方面创新提出“党建+自治”破题思路——业委会成员中党员比例须达到三分之二。针对小区年轻人多、上班族多、老人多为挂名业主的特点，社区采取“保姆式”指导，将所有入户投票、开票、唱票环节安排在晚上或周末，精细划分为6个小组，“两名社工+一名业主代表”全程陪同入户。最终成功选举产生7名业委会成员，平均年龄34岁，党员占比远超三分之二——一支高素质“红色管家”队伍就此诞生。

    业委会成立后，业委会接触到“酬金制物业”模式并产生浓厚兴趣。社区工作人员自行搜集学术文章、法院判决和实操案例深度学习，默默做好政策储备。待业委会考察归来，社区客观分析两种模式利弊。为让宣传深入人心，社区支持业委会开启线上直播宣讲，开放场地、安排网格员在各楼栋群广泛转发。经过线上线下相结合的业主大会表决，小区以压倒性多数通过“采用酬金制物业模式选聘新物业服务企业”的决议。社区就此搭建起“社区党组织+物业企业+业委会”三方联动议事平台。

    “联促更替”把“突发危机”扛下来

    2025年8月30日，新物业企业正式进场托管。然而次日即遭遇全域停电，新物业对设备尚未摸透，抢修缓慢。社区立即启动最高等级应急响应——全体工作人员“两人包保一部电梯”，守在每部电梯口拉警戒线、贴封条，逐梯排查确认无人被困；网格员在各楼栋群高频发布抢修进度；紧急召集“五方会谈”（建设单位、前期物业、新物业、监管部门、居民代表），当场厘清责任；要求业委会主任在业主群“文字直播”，维修到哪里、谁在负责、还需多久，实时更新。连续5天昼夜奋战后，所有电梯恢复正常，地下室陈年垃圾彻底清运——这次实战考验，让社区、业委会与新物业之间建立了极强的默契。

    “联管长效”把“明白账”亮出来

    2026年1月，常安物业正式实施酬金制服务模式。物业费及公共收益全额存入全体业主共管账户，物业公司按约定比例提取酬金，服务质效与满意度挂钩。“家有物业”小程序上线，每一笔收入、支出和余额实时公开，业主笑称“每一分钱花在哪里，手机上看得清清楚楚”。同时组建由党员业主、网格员、法律顾问构成的“红色监督小组”，每月核查账目并公开通报。社区每月“三方联动”会议不再听口头汇报，而是直接盯着手机端财务报表“对账”，针对大额支出还会深入现场核量，严防“账实不符”。“事前审核、事中监督、事后复盘”的闭环机制就此形成。

    【成效与启示】

    酬金制落地后，花样年锦上花小区物业费从3.8元/平方米降至2.45元/平方米，收缴率从不足20%飙升至86%，2026年1月至6月市长热线投诉实现清零。小区环境同步全面提升——地下三层建筑垃圾清运完毕、火灾隐患消除，绿化补种复绿，出入口24小时安保，建立“业主诉求一小时内响应”快速处置机制。2026年5月以来，东西湖区金银湖街道、十堰市郧阳区房管局先后组团实地考察学习。

    社区党委全程参与、严格把关，从业委会组建到物业选聘，从协商议事到长效监督，党组织成为居民信赖的“主心骨”。传统包干制“糊涂账”是信任缺失的根源，酬金制通过“钱属业主、账目透明、风险隔离、服务归位”，从制度上铲除了矛盾滋生的土壤。酬金制是新事物，居民不理解，社区通过高频宣讲、多轮协商，把政策讲透、把账算明，让居民从“心存疑虑”转为“真心拥护”。居民全过程参与、全过程监督，真正成为小区治理的“主人翁”——当制度创新与群众路线同向发力，再难的治理难题也能找到解法。

    通讯员童欣怡 社区供图