老旧小区从“单位管”到“共同治”

    东西湖区吴家山街道开屏里社区党委书记 张鎏

    【案例背景】

    开屏里社区明珠小区建于1998年，共有868户居民，是典型的国企职工家属区，长期由汉川电厂包办小区管理事务。随着房屋置换和外来居民增多，原有的“厂管模式”难以为继，逐渐暴露出三大顽疾：一是物业费“双轨制”引发公平争议，外来居民抵触缴费，小区运转资金缺口大；二是原业委会成员多为退休职工，缺乏专业能力和服务意识，居民参与度低，公共事务无人牵头；三是基础设施老化严重，电动车乱停乱放、飞线充电现象普遍，老年居民上下楼出行困难。治理难点在于打破居民长期形成的“企业包办”惯性思维，平稳建立市场化、规范化的物业服务新机制，实现从“企业管”到“共同治”的顺利过渡。

    【治理办法】

    双网融合、党员“三包”，破除厂管惯性思维

    社区党委创新推行“企业党员组织关系+小区治理网格”双网融合机制，将转入的180名汉川电厂党员全部纳入小区党支部管理，建立党员“三包”责任制：包政策宣传，通过楼栋议事会、入户宣讲等形式，向居民讲清“厂管模式”退出的必然性和市场化改革的好处；包带头缴费，所有党员率先缴纳物业费，带动身边群众；包矛盾调解，及时化解居民对改革的抵触情绪。通过党员的示范引领，逐步破除居民“等靠要”的惯性思维，为改革凝聚了广泛共识。

    资格联审、能力评价，建强红色业委会队伍

    建立社区党组织主导，派出所、司法所、住更部门联合参与的业委会候选人资格联审机制，重点排查候选人是否存在失信、违法违纪等行为。引入“能力画像”评价体系，除考察政治素质和群众基础外，重点筛选具备法律、财务、工程等专业能力的人员。通过党员联户、楼栋长上门动员，将换届选举居民参与率提升至75%。2024年产生的新一届业委会5名成员中，党员占比60%，同时吸纳了律师、会计师各1名，实现了业委会结构的专业化、年轻化。

    三榜公示、梯度推进，平稳实现收费并轨

    由业委会牵头制定物业费市场化改革方案，实行“三榜”公示制度：第一榜公示改革草案和不同收费标准的测算依据，广泛征求居民意见；第二榜公示最终确定的0.5元/平方米统一收费标准和实施细则；第三榜公示每月物业费收缴情况和收支明细，每季度进行一次全面财务公开。采取“梯度推进”策略，先由党员和原企业职工带头缴费，再逐步覆盖全体居民，对确有困难的家庭实行减免政策。通过透明公开和柔性推进，小区物业费收缴率在3个月内从不足40%提升至95%以上。

    五方议事、清单销号，协同破解设施难题

    升级“幸福+”议事厅平台，建立社区、业委会、物业、原企业、警务室五方联动议事机制，实行“问题清单—责任清单—成效清单”闭环管理。针对电动车充电难题，通过五方协商确定“公共收益出资+专业公司运营”模式，利用废旧网球场改建智能充电车棚，仅用20天就解决了413户居民的停车充电问题。针对加装电梯需求，建立“党员楼栋长牵头+电梯公司驻点+社区全程指导”工作模式，顺利完成10部电梯加装，另有3部正在顺利推进。

    收益闭环、明晰权责，构建长效自治机制

    建立公共收益“专户管理、专款专用、全程公开”的闭环管理制度，明确公共收益全部用于小区设施更新维护和民生项目，每年向居民公示收益使用情况。制定业委会权责清单，明确业委会在物业选聘、收费调整、资金使用等方面的职责，建立业委会年度述职和民主评议制度。通过机制固化，业委会成功主导了物业续聘、收费标准调整等关键事务，实现了小区事务的自我管理、自我服务、自我监督。

    【成效与启示】

    治理效能显著提升，小区物业费收缴率从不足40%跃升至95%以上，月均投诉量从治理前的20余件降至4件以内，下降80%；智能充电车棚建成后，杜绝飞线充电现象，电梯加装解决了老年居民出行难题，居民最关心的民生问题得到有效解决。

    群众满意度大幅提高，走访调查显示，居民满意度从治理前的42%提升至92%，上涨50个百分点。

    机制建设更加完善，形成了“党组织引领+业委会民主决策+物业专业执行+居民广泛参与”的共治模式，业委会从“形同虚设”转变为居民信赖的“当家人”。

    通讯员易翩翩 社区供图