多元化筹措城市更新资金

    （上接04版）    

    三、利用好信贷支持，强化项目融资能力

    《规划》相关解读明确：引导金融机构按市场化、法治化原则在业务范围内提供服务；对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，可采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式。

    在实际操作中，哪些更新项目更容易获得信贷支持？通常情况下，地下管网、供排水、供气、供热等项目信贷友好度较高，银行通常要看的是政府性基金/专项收入归集、收费权质押、财政承受能力等；对于老旧街区、历史建筑活化运营（文旅+商业）次之，银行通常要看运营主体资信、坪效/出租率、客流与客单、运营团队、已签长期租约比例等；对于偏公益的老旧小区综合改造，银行则需要看更清晰的资金拼盘：中央/地方预算+专项债托底硬改造，信贷更多用于可经营空间的装修改造和设备升级；对于危旧房原拆原建或居民自主更新，银行更看重产权结构清晰度、征收安置方案可执行性、建成后去化/租赁/运营模型、资金监管账户。

    一个更稳健的信贷打法是，用“片区主体+分账管理”将风险隔离。实际操作中，可由政府指定一家片区实施主体，如城投、国企平台、合资公司，将更新片区内的公益硬改造与可经营资产放进同一家公司，但需要账户隔离，这样银行才能真正做项目融资思维。

    四、推进REITs与资产证券化

    《规划》中提到：推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域REITs、资产证券化产品等；支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。

    这意味着政策不再把REITs仅仅当作资本市场的“金融产品”，而是将其定位为城市更新投融资闭环的关键一环：建设/收购→运营成熟→证券化退出→资金回流→再投入。

    从已落地和获批的案例看，目前跑通的路径主要有三条：

    一是产业园/办公改造类。

    以华夏金隅智造工场REIT（北京）为例，原天坛家具厂房升级为智能制造科创园，总建筑面积9.09万平方米，2018年运营至今已进入稳定期，2024年12月获批，是全国首单“改造产业园”公募REIT。

    二是市政基础设施类。

    例如已上市的济南供热基础设施公募REIT，募集规模约14.96亿元，是全国首单市政基础设施公募REITs、首单供热REIT。这类资产的特点是：有稳定的政府定价/收费机制、现金流可预测、受众广、运营标准化程度高，天然契合REITs对“稳定分红”的要求。

    三是消费类/保租房类。

    这类产品政策窗口最宽。例如上海华安百联消费REIT（五角场又一城购物中心）、汇添富上海地产租赁住房REIT（全国首单“商改保”REIT）均已上市运作。城市更新中的存量商业改造为保租房、存量商场改造为社区消费中心，一旦运营稳定、出租率达标，就具备装入REITs的条件。

    地方政府推动REITs大致分为三步：

    第一步是资产摸底确权，将市属平台名下“沉睡资产”做一轮全面清查，清查内容包括产权是否干净、土地性质是否匹配用途、历史遗留问题能否走绿色通道解决。

    第二步是Pre-REITs孵化，选2~3个区位好的标的，用平台公司做改造提升并招商运营，把出租率和净运营收入养到合格线（通常要求运营满3年、现金流稳定）。

    第三步是对接公募/类REITs退出，联合头部公募基金、券商资管做方案，也可先发类REITs（交易所ABS）试水，再谋公募上市。

    五、留住社会资本

    在城市更新实践中，引入社会资本难点在于老旧小区改造、街区更新的经典困境是投资额大、回收期长、收益率薄、居民诉求多元、政策不确定性高。如何破解这一难题？

    《规划》的表述是：按“谁受益、谁出资”原则，构建政府、市场、居民资金合理共担机制；规范实施政府和社会资本合作新机制，鼓励民营企业参与；稳慎推进公用事业价格改革。其中的关键是要让企业看到一条合理的回报路径。从历史经验看，大致有如下四种模式可供借鉴：

    模式一：PPP/特许经营。

    此种模式以运营权换投资，代表项目是重庆九龙坡。重庆九龙坡红育坡片区改造，88栋楼、3476户，引入愿景集团等社会资本，采用PPP架构，形成政府+社会+居民三方共治、风险共担、利益共享、长效运营的机制，入选全国城市更新典型案例（第一批）。它的成功不靠“高利润”，而是靠三点：一是政府做足了前期铺垫，包括财政补助和专项债托底“硬改造”，企业赚的是长周期运营的钱，包括物业、停车、养老托育、广告、增值服务等微利叠加。二是居民适度共担，例如同意引入规范物业管理、分摊部分加装电梯/公共设施维护费。

    模式二："投建运一体化"，由央企/地方国企当综合运营商。

    代表项目是宜昌刘家大堰。宜昌西陵区刘家大堰社区项目由中建三局以“投建运一体化”模式介入，总投资2.03亿元，其中1.4亿元来自各级财政资金，缺口6000余万元由企业以微利自平衡模式承担，赚的是长周期运营服务的钱，包括物业、养老托育、社区商业、停车充电等。这也是央企从“快周转建造商”向“城市综合运营服务商”转型的实验。

    模式三：EOD模式，通过生态治理的价值外溢变现，代表项目是长沙圭塘河。

    长沙圭塘河流域综合整治创新性运用EOD模式（生态环境导向的开发），通过“分段—分层—控点”梯度开发：上游生态涵养（低强度文旅）、中游滨水商圈更新激活、下游导入高端服务业，用“政府直投+平台公司与社会资本合作+公益协同”的多元投融资格局，让生态治理的成本通过沿线土地增值和产业导入来分担。

    模式四：“城市合伙人”模式，实施片区统筹、成片开发，代表项目是成都龙泉驿东洪片区。

    该项目摒弃“修补思维”，以“片区统筹、整体焕新”引入“城市合伙人”模式，把低效市场、仓储物流用地整体盘活，集高品质居住+新经济产业+配套于一体。核心逻辑是：通过合规路径下的土地一级开发收益+产业导入带来的持续税收和活力，吸引合伙人愿意进来。

    无论哪种模式，社会资本真正在乎的不是口号，而是看重这四件事：一是确定性，包括规划的确定性、征收补偿方案可执行、用地性质变更有明确时间表；二是可达的收益，要么经营空间足够，要么有特许经营权；三是风险隔离，企业不用承担政府应该承担的公益性部分，政府不把隐性债务包装成“企业义务”；四是退出预期，运营几年后能卖给REITs、能股权转让、能资产证券化。

    据《中国房地产报》报道